投資日本民宿的華人,2020都不得已被推上了賭桌
酒店民宿 鳳凰網旅游 2020-09-15 09:49:15
  本文轉載自公眾號:鳳凰網旅游,ID:travel_ifeng,作者:駱儀
  
  “花錢買個教訓。”已將大阪公司注銷的民宿主老李說。
  
  華人進軍日本民宿市場的風潮從2017年左右開始,到2019年,由于2020年東京奧運會和2025年大阪世博會的雙重概念,日本房產市場火熱,更多華人跑步入場,甚至貸款買房投資。突如其來的疫情對熱得發燙的日本民宿業不啻于兜頭潑了一盆冰水,有人果斷止損離場,有人苦苦支持,有人申請政府補貼,展望明年。
  
  投資日本民宿一度是個火熱的生意,疫情之下影響如何呢?曾旅居日本兩年多、出版《京都漫步》《京都好物》《北海道漫步》的旅行作家駱儀對一些華人民宿運營者進行了采訪。
  
  關西最大民宿在川:入住率下跌近半,擴張計劃延緩
  
  在創立“在川旅宿”之前,韓哲是“今夜酒店特價”創始人、窮游網COO,對酒店、旅游業和資本市場都有深厚積累。2017年,他請知名日本設計師青山周平改建京都町屋旅館“合庭”,有60多個房間的整棟公寓樓“Chuan House花園町”開業,開啟在川進軍日本的步伐。不到3年,在川已發展成為關西地區規模最大的合法民宿品牌,旗下有12家店、代運營接近300棟一戶建(小面積獨棟房子,一般為2-3層)。
  
  跟去年相比,在川的入住率下降了約50%,以前以外國客人為主,現在以短期商務出差和旅行的日本客人為主。而去年暑假、十一都達到90%的入住率,疫情的影響還是挺明顯的。不過,疫情爆發至今,在川基本沒有主動下架房源或裁員。在日本封城后,根據日本政府的補貼政策,正社員(全職員工)薪酬的85%由政府來承擔,清潔布草等兼職員工則根據入住率做了相應調整。企業方面,在川也申請到國家、大阪市和行業協會三個層級的補貼和貸款,解了燃眉之急。
  
  韓哲介紹,在川的房源分為兩類,一類是整棟樓集中運營,由在川和大業主、地產商通過加盟分賬的方式合作,所以入住率下降只是減少了收入,并沒有增加額外支出。“大業主、地產商來都是按照20到25年的建筑成本回收周期來看待這個不動產生意,目前他們還OK,看不到匆匆忙忙要踩剎車的跡象。”
  
  在川運營另一類房源是小業主的一戶建,自己購買、自己裝修,基本都還在堅持;還有一部分小業主是在民宿熱時自己買了一兩套,可能在周圍商圈又租了幾套,現在就有一些做關?;蜣D成長租了。“整體來看,直接關停的不多,幾乎都是在轉成長租,畢竟我們房屋的狀態本身就是民宅,結構、洗手間干濕分離等特點都是符合日本家庭居住習慣的。”韓哲介紹,現在在川運營的一戶建還有100多棟。
  
  “我們還能堅持的很重要一個原因,是我們的成本結構整體上還是偏輕資產的,大部分都是加盟店,企業和員工都有政府的補助,所以整體的凈現金支出不是特別高。”韓哲說,如果沒有疫情,今年原本是在川大規模擴張的一年,原計劃要新開16間店,現在只開了3間。
  
  在川主要的合作伙伴是日本的不動產商,“跟國內不太一樣,國內都是賣房子賺差價的,日本的不動產商則是保持非常高的長租比例賺租金的,所以他們還是要蓋房子的,只是因為疫情延緩了建造速度,所以估計我們這些店明年、后年陸續還會開。”趁疫情期間大家都比較閑,韓哲開始接觸新的不動產商,“疫情前有一些頂級的不動產商,想去拜訪人家都拜訪不到,現在大家的心態都很好,可以拜訪到,我們也在嘗試談明年、后年的拓展計劃。”
  
  韓哲說,應對疫情的心態,一開始肯定是有點懵的,畢竟是平生第一次經歷過這么大的全球事件,但很快就調整自己心態,讓員工和自己都忙起來。
  
  對于出國游重啟,韓哲的期待比較低,不指望能很快恢復到之前90%入住率,只要能恢復到65-70%入住率,達到收支平衡,這樣所有店都可以開起來,所有員工都有活干。“今年底如果赴日旅游能啟動,到明年櫻花季應該能到保本狀態,那對所有的業者來說就蠻開心了,再往后就要看全球疫苗跟特效藥的研發進度了。”
  
  買房定居京都的Cy:4家民宿停業,靠政府補貼支撐
  
  2015年,Cy初次在京都置業,買下清水寺附近的一棟一戶建做民宿,當時日元匯率才5.0(現在1000日元約合人民幣6.5元),是投資日本房產的好時機。隨后,她賣掉上海的房子、轉手莫干山民宿,公司股份也轉讓了大部分,于2017年全家移居日本。這幾年,她又陸續買下京都3棟一戶建來做民宿,均是自己設計裝修、自己管理,入住率維持在70%左右,毛利達20%。
  
  今年3月初,4間民宿都停業了,水電、寬帶等成本支出每月要一萬多人民幣,另外還要交100多萬日元一年的房產稅,以及持日本長期簽證須繳納的醫保和年金(相當于養老保險)等費用。最近,Cy領到了日本政府發放給企業主的一次性補貼200萬日元。“能提交賬目證明今年受疫情影響,營業額比去年同期下降50%以上的企業都可以申請。”Cy說,好在自己一直有交稅,有些逃稅的華人民宿主就沒法申請補貼了。另外,她還申請了無息貸款,希望能批下來。
  
  “剛開始時肯定焦慮的,要交的各種費用都是自動扣款,眼見著銀行賬上數字一天比一天少,怎么可能不焦慮!”不過,在京都住了幾年,京都人的淡定心態還是對Cy有影響,國內朋友更焦慮,賺多少錢都覺得不夠,在日本大家都很慢,不去攀比,慢慢地自己心態就調整過來了。她還是跟疫情前一樣去上插花課和茶道課,“上課的時候心無雜念,完全沉浸其中,就不會去想虧錢的事了。”
  
  日本的疫情得到控制后,Cy跟家人到淡路島、九州等地旅行。利用日本政府為復興旅游業推出的“Go To Compain”旅游券,旅行成本比疫情前低了約1/3,加上沒有外國游客,旅行體驗不錯。Cy還計劃在10月考下清酒三級品酒師(WSET Sake Level 3),這樣將來日本入境旅游恢復后,她能為客人提供更好的游客體驗。
  
  “我跟老公說,我們還是挺幸運的,來日本時還有點經濟基礎,沒有房租負擔,政府又給了補貼,如果日本政府不給補貼估計要死翹翹。”Cy說,“今年大家都茍?。ㄉ虾T?,活下來再說),慢慢熬。”
  
  租房投資的老李:民宿上線3月即遭遇疫情,公司已注銷
  
  去過日本旅行十多次以后,老李對日本的文化、料理和商業社會都有了較深入了解,成了身邊朋友眼中的“日本通”。他發現關西的酒店選擇少、價格高,便萌生了開一家民宿的念頭,開始在赴日旅行中考察民宿行情并尋找合伙人。
  
  雖然對京都和京都傳統建筑有情結,但町屋的房源很少,老李一直沒找到價格和地段都合適的房子。加上京都對民宿業的限制頗多,又在2019年出臺新規,要求民宿必須在800米范圍內設有24小時有工作人員待命的接待處(日本稱為“帳場”),令民宿運營成本大增。出于現實角度考慮,老李轉為尋找大阪的房源。
  
  跟熱衷于買房做民宿的國人不同,老李決定采用租一戶建進行簡單裝修的模式,這樣能以較低成本進入民宿市場。“只要入住率做到70%,年回報率就有15%左右,1年到1年半能收回投資成本。”老李說,回報時間相比北京城市民宿要慢一些,選擇在日本做民宿,“主要還是情懷,我跟其他在日本做民宿的朋友交流,出于情懷而做的大概占70%-80%,比較少考慮利潤。”
  
  經過幾年的醞釀和準備后,2019年6月,老李的公司終于注冊下來,于11月上線兩間一戶建,各定價1萬日元左右(約合人民幣650元),能住6-7人,適合拖家帶口旅行的中國人。雖然錯過了紅葉季,老李的民宿在12月淡季依然有60%入住率,春節前后的預訂也不錯。訂單主要來自Airbnb和Booking,“當時我們對預訂平臺用得還不是很熟,也沒有針對中國客人做推廣,純粹靠自然流量,相信隨著時間推移、累積的好評多了,入住率還會上去。”今年2月,老李又上線一個新房源。
  
  疫情一來,客人紛紛退訂,3月只剩下零星入住,4月徹底歸零。老李和合伙人決定先下線新房源,同時嘗試開拓跨境電商業務開源。但當時中日之間的物流還不正常,價格居高不下,他們對這個領域也沒有相關資源和經驗,沒做起來。另一方面,3棟一戶建的房租、人力、垃圾處理等成本,每月就要30萬日元(約合1.95萬人民幣),跟房東溝通過,但沒能獲得租金減免。
  
  到4月底,“扛不下去了”,老李和合伙人達成一致意見,決定退掉全部房源,注銷公司。在支付了金額不菲的退租違約金后,他們投資的1000萬日元(約合人民幣65萬元)基本耗盡。“曾經很焦慮,冥思苦想怎么開源節流,最后作出決定退出,解脫了,不焦慮了。”老李說,當時不知道疫情到底持續多久,現在依然前景不明朗,及時止損是比較明智的決定,這跟他的金融投資理念是一致的。
  
  回顧這次試水日本投資的短暫經歷,老李感到最慶幸的是沒有花錢買房,退出的損失還不算太大,沒有影響到自己原本的生活質量,“就當是花錢買個教訓”。
  
  他認為,即使沒有疫情,在日本通過買房做民宿,收回投資的速度還是太慢了,而跟租房相比,更好的方式是代業主運營民宿,不投入資金,同時通過旅游地接、租車等業務提高利潤率。“日本的酒店民宿業被炒得熱度過高了,去年京都就開了不少新酒店,競爭比前幾年大得多。”另外,日本民宿業規范之后,雖然政策踏實了,但整體利潤空間下降了,不像國內很多城市民宿,沒有明確的規則,但可能能賺到錢。老李承認,他們遠遠低估了跨國投資的難度,日本民宿相關政策之復雜、商業效率之低都超出想象,“以前想象得太美好了”。
  
  行業:大阪超1/4民宿退出
  
  2017年,Airbnb等平臺相繼在日本拓展市場,線上民宿的規模達到了6萬多套,據“一條”報道,其中過半外國民宿主來自中國和韓國,2018、2019年入場的華人民宿主仍在快速增長。
  
  2018年6月,日本《住宿宿泊事業法》(簡稱“民宿新法”)出臺,對民宿的消防、安全、環境衛生等提出嚴格要求,未取得合法資質的民宿必須從民宿平臺下線。日本民宿行業大面積洗牌,Airbnb房源縮水近8成,到2019年才恢復至5萬個房源,另有2.3萬個酒店和傳統客棧房源。華人民宿主也需要雇請行政書士(代辦行政手續的專業人員)幫忙注冊公司和申請民宿牌照才能上架房源。京都對民宿的準入門檻尤其嚴格,帳場制度的出臺進一步壓縮了利潤空間。
  
  日本觀光廳的調查結果顯示,自2018年“民宿新法”實施以來,一直在持續增加的民宿數量首次出現減少的趨勢。截至到5月11日,合法登記的民宿達2.1176萬家,低于4月10日統計時的2.1385萬家。據澎湃新聞報道,截至2020年4月,日本民宿業務的撤出件數約為4100件,轉讓的房源主要遍布在東京、大阪和博多等地,其中影響最大的是對訪日游客依賴度較高的關西地區。另據大阪市官方消息,大阪民宿房間在今年1月末時超過了1萬1000間,之后從2月到8月之間接到了廢止3059間的申報,超過房間總數的1/4。
  
  Cy透露,民宿預訂平臺“自在客”的日本華人業主群,原本有400多人,現在只剩下約一半人,平臺倒閉后也不知道業主拿到房費沒有,那些借錢買房投資的業主估計也撐不下去。“大浪淘沙不是壞事,把那些低價競爭的、不守規矩的淘汰掉。”
  
  老李說,日本社會比較穩定,其房產有一定投資價值,隨著國內理財產品的利潤下降,日本房產的租售比收益效果顯得更好了,買房做長租的年利潤率能達到4-7%。而業主自己運營短租的話,年利潤率能達到8-10%,做得好的能有14%左右。另外,很多人也有通過投資日本房產、開民宿公司來辦理日本長期簽證的需求。“但它不是個暴利的生意,沒有情懷因素或簽證需求,光為了賺錢做這個,劃不來。”
評論(0條評論)
昵稱:  驗證碼:

最新評論

暫無評論

微信掃一掃,關注勁旅網官方微信號

或搜索“ctcnn1”

手機掃一掃,打開勁旅網手機站

隨時掌握最新資訊

微博掃一掃,打開客戶端

第一時間分享及時旅業財經資訊給好友

十萬旅游業者的資訊選擇,每周固定推送

熱 門

登錄

關閉
好点的时时彩平台